¿la Caída De Las Tasas Beneficiará Al Sector Inmobiliario Nuevo?

Ya es un tema de conversación general: las tasas de interés comienzan a mostrar una ligera relajación (algunos dirán "¡por fin!"). Una buena noticia para todos aquellos que están considerando embarcarse en la compra de bienes inmuebles nuevos o casas nuevas. Pero, ¿será suficiente este pequeño empujón en el crédito para reactivar un mercado aún convaleciente? Intentemos aclarar la situación, sin olvidar (a veces) mirar un poco alrededor.

¿Por qué se observa una baja en las tasas?

Las tasas de interés hipotecario dependen en gran medida de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE). Después de varios incrementos sucesivos - para contener la inflación - el BCE parece tomar un respiro... lo que influye directamente en el costo del préstamo. Concretamente, los prestatarios obtienen condiciones un poco más ventajosas (aunque todavía estamos lejos de los récords de 2021).
Para los compradores, esta evolución significa sobre todo:
- Cuotas mensuales ligeramente más bajas, para una suma prestada equivalente.
- Una capacidad de préstamo un poco más alta (se puede apuntar a un programa de vivienda nueva más amplio, por ejemplo).
- Un costo total del crédito reducido - siempre es bueno tenerlo.
Solo podemos aconsejarle que haga una simulación de préstamo inmobiliario para evaluar su situación. ¿Será esto suficiente para reactivar la vivienda nueva? La pregunta sigue abierta, ya que otros obstáculos permanecen (volveremos a ello más adelante).

Un mercado de bienes raíces nuevos en dificultades

A pesar de la leve mejoría en las tasas, el mercado de viviendas nuevas no se ha transformado de la noche a la mañana. Se observa:
- Una disminución en el número de permisos de construcción (y es mecánico: menos viviendas ofrecidas, menos proyectos concretados).
- Costos de construcción elevados (materias primas, mano de obra, nuevas normativas ambientales, etc.).
- Un desfase persistente entre la oferta y la demanda (no se construye lo suficiente donde hay una gran necesidad).

Por lo tanto, a los promotores les cuesta vender sus programas. Algunos proyectos de bienes inmuebles nuevos se posponen o incluso se cancelan antes de ser lanzados al mercado. Como resultado, los precios no se desploman y, para muchos compradores, la decisión sigue siendo difícil.

Los primeros compradores no siempre salen ganando.

Los primeros compradores, que representan una parte importante de la demanda de casas nuevas, continúan enfrentándose a varias dificultades:
- Condiciones de crédito siempre estrictas: la tasa de endeudamiento no debe superar el 35%, y a menudo se exige una contribución personal.
- Precios de viviendas nuevas que no disminuyen realmente (e incluso aumentan en algunas áreas tensionadas).
- Temores económicos: pocas personas quieren embarcarse en un proyecto inmobiliario importante si su empleo o situación financiera es inestable.

Incluso con tasas un poco más suaves, adquirir una propiedad nueva no es necesariamente más sencillo para estos compradores. Además, no hay que olvidar el paso crucial (y no necesariamente muy divertido) del cálculo de los gastos de notaría: un trámite obligatorio, que también puede pesar mucho en el presupuesto de los futuros propietarios.

Dispositivos para apoyar la compra de un programa nuevo.

Las autoridades públicas no se han quedado de brazos cruzados. Existen varias incentivas para fomentar el acceso a la propiedad:
- El Préstamo a Tasa Cero (PTZ), prorrogado y (un poco) flexibilizado hasta 2027.
- El dispositivo Pinel, muy útil para los inversores (ventajas fiscales incluidas) y para fomentar la construcción de viviendas destinadas al alquiler.
- Algunas ayudas locales, según las regiones, para impulsar la adquisición de propiedad (a veces es desconocido, pero es mejor informarse).
Sin embargo, aunque estas medidas facilitan ciertos expedientes, no compensan completamente el aumento de los costos ni la complejidad administrativa que acompaña la realización de un programa nuevo.

Un mercado a varias velocidades

La reducción de las tasas de interés no tiene el mismo impacto en todas partes. En las grandes ciudades donde el precio por metro cuadrado (nuevo o antiguo) ya es muy alto, el poder adquisitivo inmobiliario sigue siendo limitado (incluso con un crédito un poco más barato). En París, Lyon o Burdeos, por ejemplo, el precio de entrada es tan alto que muchos hogares (y no solo los compradores por primera vez) quedan excluidos del mercado.

Por otro lado, en ciudades de tamaño medio o en las afueras, el efecto de la disminución es más notable. Los precios son más asequibles y ganar algunos puntos en la capacidad de préstamo puede realmente marcar la diferencia. Algunos hogares entonces reconsideran la opción de "nuevo", especialmente porque el ahorro de energía (gracias a las últimas normativas) a menudo se destaca, y eso cuenta a largo plazo.

También podríamos mencionar las zonas rurales o semi-rurales, que recientemente han atraído a una nueva clientela gracias al teletrabajo (ese famoso cambio de hábitos). Pero aún es necesario que la oferta de casas nuevas sea suficiente, lo que no siempre es el caso.

El regreso (tímido) de los inversores?

Otra posible consecuencia de la baja de las tasas: un renovado interés de los inversores. Hay que decir que estos últimos estaban algo desanimados por el aumento del costo del crédito, el control de los alquileres y la fiscalidad (punto siempre sensible). Con tasas más bajas, la rentabilidad mejora un poco, lo que podría atraer a aquellos que tienen un proyecto de alquiler, especialmente a través del dispositivo Pinel.

Lo nuevo tiene la ventaja de ser más eficiente desde un punto de vista energético (cumple con las nuevas normas RE2020). Los alquileres pueden ser relativamente altos en zonas tensionadas, y un inversor podrá justificar más fácilmente un alquiler superior para una vivienda que ahorra energía. Pero la prudencia sigue siendo clave: todo depende de la ubicación, la demanda de alquiler y la política fiscal de los próximos años.

Nótese Bien

No debemos olvidar que el cálculo de los gastos de notario puede variar de un proyecto a otro, especialmente entre lo nuevo y lo antiguo. En lo nuevo, estos gastos suelen ser menores, pero sigue siendo esencial evaluar bien este costo antes de cualquier firma. Es mejor evitar las malas sorpresas...

¿Hacia una recuperación suave?

La reducción de las tasas de interés ofrece un respiro a los prestatarios, ciertamente, pero no resuelve todas las dificultades del mercado de la vivienda nueva. Para asistir a un relanzamiento decidido, se necesitaría (entre otras cosas):
- Una relajación más notable en los precios.
- Procedimientos administrativos simplificados para acelerar la construcción.
- Una mejor adecuación entre la oferta de viviendas y la demanda (incluyendo en los sectores rurales).
Por el momento, todos parecen estar esperando una señal fuerte, tanto por parte de los compradores como de los promotores. Las tasas más bajas quizás proporcionen el impulso necesario, pero esto es solo un primer paso... Veremos si los meses venideros confirman la tendencia.