Para responder a la actual crisis de vivienda, la Asamblea Nacional adoptó por unanimidad, el 7 de marzo de 2024, una propuesta de ley destinada a facilitar la transformación de oficinas en viviendas. A pesar de esta medida, los trámites a realizar a menudo se asemejan a un obstáculo burocrático. Para ayudarles a entender mejor, vamos a explicarles cómo transformar oficinas en viviendas.
La primera cosa que hay que hacer cuando se desea transformar oficinas en viviendas consiste en verificar si las reglas del plan local de urbanismo o PLU no se oponen a ello.
De hecho, cuando se transforma un local como una oficina o un comercio en vivienda, se cambia su destino.
Este cambio de destino no siempre está permitido por el plan local de urbanismo, de ahí la importancia de consultar el PLU en el ayuntamiento antes de cualquier otro trámite.
Para obtener la autorización para realizar un cambio de uso y poder transformar oficinas en viviendas, debe realizar ciertos trámites urbanísticos.
Estos trámites no son los mismos según si el cambio de uso se acompaña o no de una modificación de la estructura portante o de la fachada del edificio.
Si no modifica la estructura portante o la fachada de la construcción, debe hacer una declaración previa de obras (DP) por Internet o mediante un formulario en papel.
En cambio, si su proyecto incluye una modificación de la fachada o de la estructura portante del edificio, debe solicitar un permiso de construcción por Internet o mediante un formulario en papel.
No siempre lo consideramos, pero el hecho de transformar oficinas en viviendas modifica el cálculo del impuesto predial para ese edificio.
Cuando un local profesional se convierte en vivienda, ya no está sujeto a la contribución económica territorial (CET). Por eso es necesario declarar este cambio de uso mediante un formulario específico, el formulario 10517.
Debe descargar este formulario en línea, imprimirlo, completarlo y entregarlo en la oficina del catastro correspondiente a su local, dentro de los 90 días después de realizar el cambio de destino. Puede enviarlo por correo certificado con acuse de recibo o depositarlo directamente en la oficina del catastro.
Transformar oficinas en viviendas puede ser aún más complicado cuando el edificio es una propiedad horizontal. De hecho, el reglamento de la comunidad de propietarios define el uso del edificio: residencial, oficinas o comercios.
Si su proyecto no respeta el uso designado del edificio, debe solicitar autorización para cambiar la asignación de los locales en la asamblea general.
En este caso, no es fácil obtener dicha autorización porque la decisión debe ser tomada por unanimidad de todos los copropietarios.
En Francia existe una verdadera paradoja entre las dificultades para encontrar vivienda y la cantidad de oficinas vacantes, especialmente desde la crisis del Covid y el auge del teletrabajo. Se estima que 4,5 millones de kilómetros cuadrados de oficinas están desocupados solo en la región de Île-de-France.
Este contraste llamativo probablemente motivó a los diputados a adoptar, en primera lectura el 7 de marzo de 2024, una propuesta de ley que simplifica la transformación de oficinas en viviendas. Este tipo de operación, que consiste en hacer nuevo con lo viejo, a veces es muy rentable, especialmente cuando se transforman metros cuadrados de oficinas vacías en viviendas para estudiantes o personas mayores.
Este texto autoriza a los municipios a derogar, caso por caso, del plan local de urbanismo, el famoso PLU. Ahora pueden cambiar el destino de las oficinas en zonas que, en principio, no están destinadas para la vivienda.
Los representantes locales también pueden aplicar el impuesto de desarrollo a estas operaciones de transformación, con el fin de financiar nuevos equipamientos públicos. Hasta ahora, algunos ayuntamientos eran reacios a autorizar este tipo de proyectos inmobiliarios, ya que una empresa aporta más impuestos que un residente y no querían perder ingresos fiscales.
Por último, este proyecto de ley establece una novedad llamada el permiso de construcción de destinos múltiples. Este nuevo tipo de permiso de construcción permite cambiar el uso de un edificio sin tener que solicitar una nueva autorización de urbanismo.