Las sociedades civiles de inversión inmobiliaria son la solución más sencilla para invertir en bienes raíces con una inversión modesta y pocas restricciones. Si está interesado en esta inversión en papel de piedra, le explicamos cómo elegir las mejores SCPI.
El primer criterio a tener en cuenta para elegir las mejores SCPI es, por supuesto, el rendimiento. Para guiar su elección, debe comparar la tasa de rendimiento también llamada tasa de distribución sobre valor de mercado o TDVM.
Esta tasa, expresada en porcentaje, corresponde a la relación entre los dividendos (ingresos distribuidos por cada parte en un año) y el valor de una parte. Por lo tanto, el TDVM es un indicador muy útil para comparar varias sociedades civiles de inversión inmobiliaria entre sí.
Pero no es el único criterio que debe tener en cuenta. La inversión en SCPI es una inversión a largo plazo, durante un período recomendado de al menos 8 años, por lo que también debe considerar la estabilidad del rendimiento.
Como con cualquier otra inversión financiera, la diversificación es un criterio importante para elegir las mejores SCPI. Las sociedades civiles de inversión inmobiliaria están diversificadas por definición, ya que invierten en diferentes propiedades inmobiliarias. Pero algunas tienen un patrimonio inmobiliario más variado que otras.
Al comprar acciones, se convierte en parte propietario de bienes inmuebles distribuidos en diferentes zonas geográficas y sectores de actividad.
Para diluir el riesgo, asegúrese de que la sociedad civil de inversión inmobiliaria no ha "puesto todos sus huevos en la misma cesta", sino que ha invertido:
• en diferentes zonas geográficas, en Francia y / o en el extranjero
• en propiedades inmobiliarias de diferentes tipos (oficinas, tiendas, residencias ...)
• con inquilinos diversificados, por ejemplo, empresas que trabajan en diferentes sectores de actividad.
En general, es mejor privilegiar grandes compañías con una capitalización de al menos 100 a 300 millones de euros. Elegir grandes SCPI también facilita y acelera la venta de acciones.
Otra estrategia de diversificación para limitar los riesgos es invertir en varias SCPI posicionadas en diferentes sectores (locales comerciales, hogares de ancianos, salud y educación) y administradas por diferentes compañías.
La tasa de ocupación del parque inmobiliario de una sociedad civil de inversión inmobiliaria es un número público, que es bueno conocer para elegir las mejores SCPI. Este número, también llamado tasa de ocupación financiera (TOF), le permite evaluar la atractividad del parque inmobiliario y su rentabilidad.
En general, se recomienda privilegiar los SCPI cuya tasa de ocupación es igual o superior al 90%. Una tasa comprendida entre el 95% y el 100% significa que casi todo el parque está alquilado y, por lo tanto, optimizado.
El TOF no es el único parámetro expresado en porcentaje que debe tener en cuenta al elegir. En el lenguaje de las SCPI, el reporte de nuevo (RAN) se refiere a la liquidez mantenida por la sociedad civil de inversión inmobiliaria.
Esta liquidez no utilizada es una garantía de seguridad para los inversores. Este dinero permite anticipar trabajos o la salida de un inquilino y asegurar una mayor estabilidad en el pago de alquileres.
Por lo tanto, el reporte de nuevo es un criterio de selección importante para elegir las mejores SCPI. En principio, cuanto más antigua sea una SCPI, más dispondrá de este tipo de liquidez. Prefiere las empresas con un RAN superior al 5% del dividendo: ¡es una verdadera garantía de solidez financiera!
Otro número a tener en cuenta es la provisión para grandes trabajos o PGR. Como un parque inmobiliario requiere importantes trabajos de reparación, renovación o adecuación a lo largo del tiempo, el PGR es una reserva de dinero que la empresa se constituye con el tiempo. Permite hacer frente a futuros trabajos limitando el impacto en el rendimiento.
Concretamente, es preferible que el PGR sea superior al 5% del dividendo e incluso se acerque al 15% si la SCPI ha invertido en edificios antiguos.
Como con otros tipos de inversiones financieras, es importante tener en cuenta las tarifas relacionadas con esta inversión.
Para elegir los mejores SCPI, debes saber que existen dos tipos de tarifas:
• las tarifas de gestión se utilizan para remunerar la actividad de la sociedad gestora y oscilan entre el 8% y el 12%.
• las tarifas de suscripción, que se asemejan a las tarifas notariales, también se sitúan en un rango del 8% al 12%.
Presta mucha atención a estas tarifas porque pueden tener un impacto considerable en la rentabilidad de tu inversión. ¡Atención, los rendimientos anunciados por los diferentes SCPI son netos de tarifas!
Nota: para amortiguar estas tarifas, se recomienda conservar tus partes de sociedad civil de inversión inmobiliaria durante al menos 8 años.
Autor Audrey el 24 December 2021
Economía y Finanzas : Crédito
Autor Audrey el 10 December 2021
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